Règlement de copropriété et application d'une clause réputée non écrite
Publié le :
13/11/2023
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Dans le cadre du règlement de copropriété, les clauses contraires à l’ordre public sont réputées non-écrites, et par conséquent leur application peut être écartée. Pour autant, la Cour de cassation a rappelé en juillet 2023 que faute à être saisi en demande de déclaration du caractère non écrit d’une telle clause, le juge n’est pas tenu d’en écarter l’application.
Dans cette affaire, une Société civile immobilière (SCI) avait fait construire un ensemble immobilier à destination de résidence de tourisme, soumis au statut de la copropriété, dans lequel la SCI avait conservé la propriété de certains lots.
L’exploitant de la résidence avait ensuite conclu plusieurs baux avec des copropriétaires, sans qu’une convention d’occupation ne soit conclue avec la SCI, en conséquence de quoi cette dernière l’avait assigné en expulsion des lots qu’elle possédait et en paiement d’une indemnité d’occupation et des charges de copropriété.
Ses demandes sont pourtant rejetées en appel, où la juridiction considère que le titre d’occupation des locaux litigieux par l’exploitant résultait du règlement de copropriété, que ces locaux constituaient des éléments d’équipement collectifs nécessaires à l’exploitation de la résidence en l’état du règlement de copropriété et qu’au regard du règlement de copropriété, les prétentions de la SCI étaient infondées.
Devant la Cour de cassation, la SCI fait valoir deux choses :
- D’une part, que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; qu’il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble ; que ces dispositions légales d’ordre public excluent qu’un copropriétaire puisse être obligé, sur le fondement du règlement de copropriété, de laisser ses parties privatives occupées par un tiers, a fortiori gratuitement et indéfiniment ;
- D’autre part, que la propriété, qui est un droit inviolable et sacré, est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue ; que le respect du droit de propriété exclut qu’un copropriétaire puisse être obligé, sur le fondement du règlement de copropriété, de laisser ses parties privatives occupées gratuitement et indéfiniment par un tiers.
La Cour de cassation balaie ces arguments au motif que « les clauses du règlement de copropriété doivent recevoir application tant qu’elles n’ont pas été déclarées non écrites par un juge ».
En l’espèce, le règlement de copropriété stipulait que les lots appartenant à la SCI, constitués de locaux techniques et équipements collectifs nécessaires à l’exploitation de l’immeuble en résidence de tourisme, étaient à la disposition gratuite de l’exploitant, pendant toute la durée de l’exploitation, et la Cour d’appel n’ayant pas été saisi par la SCI d’une demande en déclaration du caractère non écrit de cette stipulation, en a exactement déduit qu’elle devait recevoir application.
VILA Avocats
Référence de l’arrêt : Cass. civ 3ème du 7 juillet 2023, n°22-18.697
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