Partage des attributions indivises : les frais de notaire réclamés constituent une créance autonome extérieure au lot
Publié le :
21/07/2023
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Après le prononcé d’un divorce, les époux procèdent au partage des biens acquis en indivision durant l’union, et lorsque l’un d’eux devient propriétaire d’un bien, à l’origine indivis, cette propriété est rétroactive au jour du partage entre les époux.
Récemment, la Cour de cassation a été interrogée concernant la possibilité d’obtenir le remboursement des frais de notaire liés à l’acquisition d’un bien en indivision, attribué par la suite à un seul des indivisaires.
Dans cette affaire, une vente portant sur un terrain à bâtir avait été conclue devant notaire le 31 janvier 2012, entre le vendeur et un couple d’acquéreurs, dont le certificat d’urbanisme obtenu une vingtaine de jours avant la vente, attestait que le terrain était classé en zone Ui (Urbaine à vocation industrielle) du plan local d’urbanisme (PLU) approuvé le 15 juin 2006 et mis en révision le 29 avril 2008.
À l’issue d’une procédure de divorce, l’épouse acquéreuse était devenue seule propriétaire du bien, et s’était aperçu que le terrain était classé, non pas en zone Ui, mais en zone AN et AH du PLU tel que modifié par décision du 27 janvier 2012, soit trois jours avant la vente, le rendant ainsi inconstructible.
En conséquence, l’acheteuse avait assigné le vendeur en paiement de dommages-intérêts pour manquement à son obligation de délivrance conforme et inapplicabilité de la clause limitative de responsabilité prévue au contrat, ainsi que le notaire chargé de la vente, pour manquement à son devoir de conseil.
En appel, le notaire avait été condamné au paiement de dommages et intérêts, dont le montant était contesté par l’acquéreuse devant la Cour de cassation, au motif que chaque indivisaire étant censé avoir succédé seul et immédiatement à tous les effets compris dans son lot ou à lui échus sur licitation et n’avoir jamais eu la propriété des autres effets de l’indivision.
La juridiction de second degré avait en effet décidé de lui allouer la somme de 4 250 euros accessoires à la vente et non de 7 477,35 euros comme elle le demandait, au motif que le terrain litigieux avait été acquis avec son mari en indivision à hauteur de 50% chacun et que la demandeuse n’établissait pas que, lors de la liquidation du régime matrimonial et du partage des biens indivis avec son époux, elle aurait rétroactivement assumé l’intégralité des frais accessoires à la vente.
La Haute juridiction ne fait pas plus droit à sa demande, et juge que l’effet déclaratif du partage ne fixe que la date à laquelle chaque copartageant acquiert rétroactivement la propriété de son lot, et juge que les frais de notaires réclamés par l’acheteuse constituent une créance autonome, extérieure à son lot.
L’effet déclaratif ne peut donc pas permettre, à titre de réparation, d’allouer à l’acquéreur indivis devenu propriétaire exclusif du bien, le remboursement de l’intégralité des frais d’acte de vente.
Réponse logique, en ce que l’acquéreuse, lors de l’achat en indivision, n’avait supporté que la moitié des frais relatifs à l’acquisition.
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Référence de l’arrêt : Cass. civ 3ème du 25 mai 2023, n°22-12.870
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